KİRACI TAHLİYESİ DAVASI

Kiracı Tahliye Davası : Kiracının kiralanan taşınmazdan tahliye edilebilmesi, bir diğer deyişle ev sahibinin kiracıyı evden çıkarılabilmesi için Türk Borçlar Kanunu’nda birçok sebep sıralamıştır. Bu yazımızda kiracı evden nasıl çıkarılır, kiracının tahliyesi sebepleri, kira tahliye davası ne kadar sürer, kiracıya nasıl ihtar çekilir, kiracıya ihtarname çekildikten sonraki süreç nasıl ilerler, kendisi oturmak isteyen ev sahibi kiracıyı evden çıkarabilir, kirasını düzenli ödeyen kiracı evden çıkarılabilir mi, kiracı tahliye taahhütnamesi nasıl olmalıdır, kiracı ev sahibine tahliye davası açabilir mi, kiracı tahliye davasının masrafları ne kadar olur, gibi konulara değinmeye çalışacağız.

KİRAYA VERENİN KONUT GEREKSİNİMİ NEDENİYLE FESHETME HAKKI
Kiracı kendinin üzerine düşen borçları ve yükümlülükleri düzenli olarak yerine getirmiş olsa bile, kiraya veren; kiralananı, kendisi, eşi, altsoyu ve üstsoyu için konut olarak kullanmak üzere, kira sözleşmesi süresinin sonunda boşaltması için kiracı aleyhine tahliye davası açabilir. Ancak bu davanın açılarak kiracının tahliye edilebilmesi için söz konusu gereksinimin içten ve samimi olması gerekmektedir. Kiraya veren, çocukları için ihtiyaç nedenini ileri sürebileceği gibi, ölmüş oğlunun çocukları için de bunu ileri sürebilir.

KİRAYA VERENİN İŞYERİ GEREKSİNİMİ NEDENİYLE FESİH HAKKI
Kiraya veren; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin işyeri gereksinimi nedeniyle kiraladığı işyerini kiracının boşaltması için tahliye davası açabilir. İşyeri gereksiniminin de içten ve gerçek olması şartı aranmıştır. Yargılama sona ermeden işyeri gereksinmesi ortadan kalkarsa tahliye davası reddedilir.

YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ NEDENİYLE TAHLİYE HAKKI
Kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Taşınmazın yeni maliki taşınmazı kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun konut yada işyeri ihtiyacı için kullanacaksa o zaman kiracıyı taşınmazdan çıkarabilir. Gereksinimin gerçek ve samimi olması gerekmektedir.

KİRAYA VERENİN TADİLAT NEDENİYLE TAHLİYE HAKKI
Kiralananın yeniden inşa edilmesi, imarı veya esaslı onarımı ve değiştirilmesi için yapılacak işlemler neticesinde yapılacak işlemler sırasında kiralananı kullanmak imkansız ise kiraya verenin sözleşmeyi fesih hakkı vardır. Yapılacak olan onarımın esaslı ve önemli olması gerekmektedir. Bu derece önemli olmayan ufak tefek yapım ve onarım işleri için kiracının evden çıkarılması kanunen mümkün değildir. Bu nedene dayalı olarak açılacak tahliye davasının kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmış olması gerekmektedir. Ayrıca kiracıya herhangi bir bildirimde bulunmaya gerek yoktur.

Kiracının Yazılı Tahliye Taahhütnamesine Rağmen Evden Çıkmaması Halinde Tahliye
Kiracı, kiralananı, belirli bir tarihte ayrıca da kiraya verenin ihtarına gerek kalmadan boşaltacağını önceden yazılı olarak bildirmişse ve buna karşın taşınmazdan çıkmazsa, kiraya veren bu nedene dayanarak kiracıyı taşınmazdan çıkarabilir. Kiracının verdiği taahhüdün yazılı olması gerekli ve yeterlidir. Ancak bu taahhüde rağmen taşınmaz boşaltılmazsa, kiracıyı ancak icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle çıkarmak mümkündür. Boşaltmaya yönelik icra takibinin veya tahliye davasının, taahhütte belirtilen tarihi izleyen 1 ay içinde açılmış olması zorunludur. Boşaltma taahhüdünün bizzat kiracı tarafından verilmiş olması gerekmektedir. Yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak açılacak olan tahliye davasını bizzat kiraya veren açabilir.

KİRACININ KİRAYI ÖDEMEMESİ NEDENİYLE İKİ HAKLI İHTARLA TAHLİYE
Kira parasını sürekli olarak geç ödemeyi alışkanlık haline getiren kötü niyetli kiracılara karşı tahliye davası açabilme hakkı tanınmıştır. Kiracı kira sözleşmelerindeki kira süresi içerisinde, kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir. Kiracıya gönderilen ihtar yazılı olmalı ve hangi ayın kirasının ödenmediğinin açıkça belirtilmiş olması gerekmektedir. Eğer ki taraflar kira bedelinin yıllık ödenmesini kararlaştırmışlarsa, bu sebebe dayalı olarak tahliye davası açılamaz. Çekilen ihtardan sonra ödeme yapılmış olması ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz. Bu nedene dayalı olarak açılacak olan tahliye davasının kira süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açılmış olması gerekmektedir. Bir ay içinde tahliye davası açılmaz ve kira sözleşmesi de sona erdirilmezse, artık bu nedene dayanılarak kiracı taşınmazdan çıkarılamaz.

10 YILLIK KİRA SÜRESİNİN DOLMASI NEDENİYLE TAHLİYE HAKKI
Kiraya veren, herhangi bir sebep göstermesine gerek olmadan, kira sözleşmesinden doğan borçlarını yerine getiriyor olsa bile, kiraya veren on yıllık uzama süresini takip eden uzama yılının sonunda sözleşmeyi sona erdirebilir.

KİRACININ SÖZLEŞMEYE UYMAMASI NEDENİYLE FESİH
Kiracının kira sözleşmesinden kaynaklanan birtakım yükümlülükleri ve borçları vardır. Kiracının bu borçlarını herhangi bir haklı neden olmaksızın yerine getirmemesi durumunda kiralayan öncelikle kiracıyı ihtar eder. Kiracı buna rağmen sözleşmeye uymazsa kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir.

KİRACININ İFLASI NEDENİYLE FESİH
Kiracı iflas etmiş ve birikmiş kira borçları için de kiraya verene herhangi bir güvence göstermemişse kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir.

ÖNEMLİ NEDENLERLE FESİH
Kira ilişkisinin devamının çekilmez hale gelmesi, tarafların sözleşmeyi feshedebilmeleri için yeterlidir. Önemli neden ortaya çıktığında, kiraya veren yasal fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir. Bu fesih sebebi olağanüstü bir fesih sebebi olarak kabul edilir. Hakim kararını verirken önemli sebep kendisinden kaynaklanan tarafın kusurunun olup olmadığını inceler.

KİRACININ KİRALANANI BAŞKASINA KİRALAMASI VEYA YARARLANMA HAKKINI DEVRETMESİ NEDENİYLE KİRAYA VERENİN TAHLİYE HAKKI
Kiracı kendisinin konut olarak kiraladığı bir taşınmazın tamamını veya bir bölümünü başkasına kiralayamaz veya yararlanma hakkını başkasına devredemez. Kiraya veren kendisinin rızası olmadan kiracı evi başkasına kiralarsa kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir.

EVDEN ÇIKMAYAN KİRACIYA TAZMİNAT DAVASI
Kiracılar, birtakım sebeplerle kira sözleşmesi sona ermeden taşınmazdan çıkmak istediklerini kiraya verene bildirebilmekte ve ilgili taşınmazı tahliye edebilmektedirler. Böyle bir durumda kiraya verenin gelir kaybına uğraması da pek tabi muhtemel görünmektedir. Zira konut veya işyerinin; akdedilen sözleşme kapsamında, belirlenen süreden önce tahliye edilmesi kiralanan taşınmazın bir süre boş kalabilmesine veya düşük bedellerle kiralanabilmesine sebebiyet verebilmektedir. Böyle bir durumu öngören kanun koyucu da taşınmazın erken tahliyesi sebebiyle kiraya verenin uğradığı zarardan kiracıyı sorumlu tutmuştur.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesine göre, taşınmazın kararlaştırılan süreden erken tahliye edilmesi durumunda, kiracının kiraya verene karşı borçları, taşınmazın benzer koşullarda tekrar kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Evden çıkmayan kiracıya tazminat davası ile ilgili madde metni şu şekildedir:

Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi

“ MADDE 325- Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder…”

Madde metnindende anlaşılacağı üzere kiraya verenin, erken tahliye sebebiyle kira kaybı alacağına yönelik tazminat davası açması mümkün görünmektedir.

TAHLİYE DAVASI SÜRERKEN KİRACI ÇIKARSA NE OLUR
Ev sahibi kiraya veren, kiralanan taşınmazın tahliyesi davası açmak suretiyle mahkemeden kiracı ile kurduğu sözleşmenin sonlandırılmasını ve ilgili taşınmazın sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde teslimi istemektedir. Yargılama kapsamında mahkemece; kiraya veren tarafın, taşınmazın tahliyesine ilişkin talebi ile ilgili bir karar verilebilecektir.

Kural olarak konut ve çatılı iş yeri kiralarında tahliye davası sırasında da taraflar arasındaki kira ilişkisi devam etmektedir. Taraflar bu süreçte tarafı bulundukları kira sözleşmesinin hükümleri ile bağlıdır. Fakat bazı durumlarda kiralananın tahliyesine ilişkin dava sürerken kiracı birtakım sebeplerle taşınmazı tahliye edebilmektedir.

Böyle bir durumda tahliye davası kendiliğinden son bulmamaktadır. Zira tarafların dava sırasında tahliyeye ilişkin durumu mahkemeye bildirmeleri gerekmektedir. Nitekim Hukuk Muhakemeleri Kanununun 331. maddesi uyarınca görülmekte olan bir davanın konusuz kalması durumunda mahkemece yapılmış olan yargılama sonucunda karar verilmesine yer olmadığı kararı verilecektir. İlgili madde şu şekildedir:

Esastan sonuçlanmayan davada yargılama gideri

MADDE 331- (1) Davanın konusuz kalması sebebiyle davanın esası hakkında bir karar verilmesine gerek bulunmayan hâllerde, hâkim, davanın açıldığı tarihteki tarafların haklılık durumuna göre yargılama giderlerini takdir ve hükmeder.

Yargılama giderlerine ise davanın açıldığı sırada tarafların haklılık oranına göre hükmedilecektir.

TAHLİYE KARARI NEDİR
Tahliye davaları, kiraya veren sıfatındaki kişinin evini başka bir kişiye kiralamasından sonra çeşitli sebepler dahilinde kiracısını evden çıkarmak için açtığı dava çeşididir. Bu davanın nihai amacı kiracının ilgili kiralanandan çıkması veyahut çıkarılmasıdır. Ancak böyle bir sonucu bekleyen kiracının davayı açtığı sırada iddialarını ve dayanaklarını somut delillerle desteklemesi gerekmektedir. Zira haksız sebeplerle açılan tahliye davalarının reddedilmesiyle davacının yargılama giderlerinden ve vekalet ücretinden sorumlu tutulabilmesi muhtemeledir.

Kiracının tahliye edilmesi isteniyorsa öncelikle kendisine, tahliyesine ilişkin bir ihtarname gönderilmelidir. Bahse konu bu ihtarnamede, kiracının kirayı ödememesi, kira sözleşmesini ihlal etmesi veya kiralanan taşınmazı tahrip etmesi ya da sözleşmeye aykırı bir şekilde kullanması gibi nedenler ileri sürülerek tahliye edileceği belirtilmelidir. Kiracı ihtarnameyi tebliğ aldıktan sonra 30 gün içerisinde kria borcunu ödemezse veya tahliye için gerekli şartları yerine getirmez ise, kiraya veren taşınmazın tahliyesine ilişkin kiracıya tahliye davası açabilmektedir. Tahliyeye ilişkin yargılama neticesinde ise davanın kabulü durumunda taşınmazın tahliyesi kararı verilecektir. Bu tahliye kararı ile birlikte kiraya veren, ilamlı icra yoluna gidebilecektir.

EV SAHİBİ KENDİM OTURACAĞIM DİYE KİRACIYI EVDEN ÇIKARABİLİR Mİ?
Ev sahibinin kiracıyı tahliye edebileceği hallerden bir tanesi de kanunumuzda “konut ihtiyacı nedeniyle tahliye” olarak hüküm altına alınmıştır. Kanun koyucunun ve hakimlerin hüküm verirken ihtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığını değerlendirmektedir. Kiraya verenin iyiniyetli bir şekilde gerçekten ihtiyacı olduğunun anlaşılması halinde tahliye kararı verebilmektedirler. Kısacası bu sorunun cevabı evettir. Ev sahibi evi kendisi oturmak istediği için tahliye ettirebilmektedir. Ev sahibinin ihtiyaç nedeniyle tahliye edebilmesi için altı aylık kira döneminin sonundan en az 1 ay önce açacağı davayla tahliyeyi talep etmesi gerekmektedir. Bu husus kanunumuzda şu şekilde düzenlenmiştir.

TBK m. 350 “Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

KİRASINI DÜZENLİ ÖDEYEN KİRACI NASIL TAHLİYE EDİLİR?
Kiracı kira bedellerini düzenli ödüyor, kira sözleşmesinden kaynaklanan asli ve yan borçlarını düzenli bir şekilde ifa ediyorsa, ev sahibinin sebepsizce kiracıyı evden çıkarabilmesi mümkün değildir. Kirasını düzenli ödeyen kiracının evden çıkması isteniyorsa TBK’da düzenlenen haklı fesih sebeplerinden birisine başvurulmalıdır. Bu sebepler yukarıda da açıkladığımız gibi, ihtiyaç nedeniyle tahliye, tadilat nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdünün varlığına rağmen kiracının evden çıkmaması gibi sebepler olarak sıralanabilir.

KİRACI EV SAHİBİNE TAZMİNAT DAVASI AÇABİLİR Mİ ?
Kiraya veren eğer ki haksız bir şekilde tahliye davası açmışsa yani kanunda sayılan haklı fesih sebeplerinden birisinin varlığı halinde usulüne uygun olarak tahliye davası açmamışsa kiracı ev sahibine karşı haksız tahliye nedeniyle tazminat davası açabilir. Kiracını ev sahibinden haksız tahliye sonucunda tazminat isteyebilmesi için kiralananın bir yargı kararıyla veya icra marifetiyle tahliye edilmiş olması gerekmektedir. TBK m. 355 kiralama yasağını düzenlemektedir.

TBK m. 355 “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”

“KULLANIM ŞARTLARI VE SORUMSUZLUK KAYDI
Bu web sitesinde yer alan bilgiler, konuyla ilgili olarak yalnızca genel bilgi ve görüş içermekte olup, hukuki tavsiye ve hukuk hizmeti yerine geçmez ve bu amaçla kullanılamaz. Her bir olayın vakıalarına ve kendine özgü şartlarına göre profesyonel hukuki tavsiye ve görüş almanız önemle ve şiddetle önerilir.
NAM HUKUK BÜROSU avukatları ve bu bilgilerin hak sahipleri burada yer alan bilgilerin doğruluğundan ve tamlığından kesinlikle sorumlu değildir. Bilginin, mevzuatın ve içtihatların hızla değişebilmesi nedeniyle bu bilgilerin güncelliğine ilişkin herhangi bir taahhüt veya garanti etmez. Bu bilgiler içerisinde yer alanlara dayalı olarak ticari bir karar vermemenizi, somut olayınızın özelliklerine göre hukuki danışmanlık hizmeti almanızı önemle tavsiye ederiz.
NAM HUKUK BÜROSU / LAW FIRM”