Yeni Airbnb Yasası, Airbnb Yasal Mı?
Yeni Airbnb Yasası, Airbnb Yasal Mı? : Ülkemizde turizmin yoğun olduğu bölgelerde son zamanlarda kısa süreli eşyalı ev kiralama durumu gittikçe artmıştır. Bu sebeple 02.11.2023 tarihinde getirilmiş olan değişiklik ile Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun kabul edilmiştir. Bu kanun sonrasında 32357 sayılı Resmi Gazetede yayınlanmıştır. Sonrasında ise Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına İlişkin Yönetmelik Resmi Gazetede yayınlanmıştır. Bu yönetmeliğin yayınlanmasının ardından Airbnb uygulamasında da düzenleme yapılmıştır.

Çünkü uygulama tamamen tatil amaçlı eşyalı ev kiralama üzerine kurulu bir uygulamadır. Yönetmelikle getirilen yeniliklere bu yazımızda yer vereceğiz. Ancak kısaca bahsetmek gerekirse artık 100 günün altında evini kiralayacak olan kişiler kısa süreli kiralama kapsamına girmekte ve bu sebeple izin belgesi alması gerekmektedir. İzin belgesiz bir şekilde kısa süreli kiralama yapan kişilerin fark edilmesi durumunda para cezası yaptırımı uygulanacaktır.

28 Aralık tarihinde Turizm ve Kültür Bakanlığı yönetiminde “Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına İlişkin Yönetmelik” Resmi Gazete’de yayınlanmıştır. Bu yönetmelik 100 gün ve altı konut kiralamalarını kapsamaktadır. Bu şekilde günlük ya da kısa dönemli evini kiralamak isteyen kişilerin yönetmelikte belirtilen zorunlulukları yerine getirmeleri gerekmektedir. Airbnb ve benzeri kısa süreli kiralama amaçlı var olan uygulamalardan kiralık ev ilanının paylaşılabilmesi için izin belgesi alınması ve kiralama için ilan yayınlanırken bu izin belgesi numarasının sisteme girilmesi gerekmektedir.

Burada bahsedilen izin belgesi Turizm Bakanlığı onaylı Turizm Konutu belgesidir. Ancak burada tekrar belirtmek gerekir ki tek seferde alınan rezervasyonda kiralama süresinin 100 günün üzerinde olması durumunda kişilerin Konutların Turizm Amaçlı Kullanılması için izin belgesi almasına gerek yoktur. Burada yine önemle belirtmek gerekir ki yeni düzenleme ile kişilerin başkalarından kiraladığı konutu günlük haftalık yani kısa süreli kiraya vermesi engellenmiştir. Çünkü izin belgesinin alınabilmesi için tapunun izin belgesi sahibi üzerine olması ya da tapuda intifa hakkı gibi hakların bulunması gerekmektedir.

KISA DÖNEM KİRALAMA STATÜSÜNE GİREN KİRALAMALAR
Yeni düzenleme ile kısa süreli kiralama yapan konut sahiplerine Turizm Amaçlı Konut İzin Belgesi alma zorunluluğu getirilmiştir. Bu düzenlemenin ardından vatandaşlar kısa dönem kiralama statüsüne giren kiralamaları merak eder duruma gelmişlerdir. Yeni airbnb yasasına göre 100 günün altında kalmış olan tüm kiralamalar kısa dönem kiralama olarak nitelendirilmektedir. Evlerde 100 günün altında kiralama yapılabilmesi için ise turizm amaçlı konut izin belgesi alınması gerekmektedir.

İzni almadan kiralama yapanlar için ise yüksek miktarda idari para cezasına hükmedilir ve izin belgesi alarak faaliyette bulunulabilmesi için 15 günlük süre verilir. 100 günün üzerinde olacak şekilde evini kiraya vermek isteyen kişiler için ise Turizm Amaçlı Konut İzin Belgesi alma zorunluluğu bulunmamaktadır. Bu sebeple 100 gün üzerinde evini kiraya vermek isteyen kişiler herhangi bir belge almaksızın evlerini kiraya verebilmektedirler. 100 gün sınırını Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına İlişkin Yönetmeliğin 1. Maddesinden anlamaktayız.

Amaç

MADDE 1- (1) Bu Yönetmeliğin amacı, konutların tek seferde yüz gün veya yüz günden daha kısa süreyle turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin usul ve esasların düzenlenmesidir.

Bu maddeden de anlaşıldığı üzere konutların turizm amaçlı kullanılması ile ilgili düzenlemeler 100 gün ve altı kiralamalar için getirilmiştir.

Turizm Konutu Nedir? Turizm Konutu Belgesi Nedir?

Turizm konutu 100 günden fazla olmamak üzere kiralanan mülk tipine denmektedir. Turizm amaçlı kiralama izin belgesi kiraya verenin konutunu gerçek veya tüzel kişilere en fazla yüz gün süreyle kiralamasına izin verilmesi amacıyla Kültür ve Turizm Bakanlığı ya da konutun bulunduğu ilin İl Kültür ve Turizm Müdürlüğü tarafından düzenlenen belgedir. Burada belirtmek gerekir ki kiralanan konutun kullanıcı tarafından hangi amaçla kullanılacağına bakılmaksızın, konutların yüz gün ve daha kısa süreli kiralanabilmesi için turizm amaçlı kiralama izin belgesi alınması gerekmektedir.

Yine belirtmek gerekir ki izin belgesi olmaksınız kiralama yapanlara ise, her bir konut için yüz bin Türk lirasından başlayan idari para cezaları uygulanmaktadır. İzin belgesi için yapılacak başvuru herkes yapamamaktadır. İzin belgesi alabilmek için başvuru yapan kişinin konutun mülkiyetine sahip olması ya da konutu intifa hakkı ya da üst hakkı tesis edilmek suretiyle tasarrufunda bulunduran gerçek ya da tüzel kişilere verilmektedir. Bu düzenleme ile bir konutu mal sahibinden uzun süreli kira sözleşmesi yoluyla kiralayıp sonrasında kiracı tarafından turizm amaçlı kiralama izin belgesi için başvurulması mümkün olmamaktadır. Aynı zamanda Turizm Konutu Belgesi alanların sorumlulukları bulunmaktadır.

İzin belgesi sahibinin yükümlülükleri

MADDE 10- (1) İzin belgesi sahibinin yükümlülükleri aşağıda sayılmaktadır:

a) Kiralanan konutu 9 uncu maddede belirtilen niteliklerini sağlar şekilde kullanıcıya teslim etmek.

b) Asgari olarak, her kullanıcı değişiminde konutun temizlik ve bakımını düzenli olarak yapmak/yaptırmak, haşere ile düzenli olarak mücadele etmek ve buna ilişkin kayıtları muhafaza etmek.

c) Site veya bina yönetimi tarafından alınan kuralları yazılı olarak veya çevrim içi ortamda kullanıcılara bildirmek.

ç) 26/6/1973 tarihli ve 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu ile 24/3/2016 tarihli ve 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu ve bu Kanunlara dayanılarak yürürlüğe konulan mevzuat kapsamında yükümlülükleri yerine getirmek.

d) Bakanlıkça hazırlanacak plaketi konutun girişine asmak.

(2) İzin belgeli konutun odaları ayrı ayrı sözleşmeye konu edilerek farklı kişilere kiraya verilemez. Bu şekilde kiraya verildiği tespit edilen konutların izin belgesi sahibi hakkında Kanunun 4 üncü maddesinin ikinci fıkrasının (ğ) bendi uyarınca işlem yapılır.

Tüm bunlarla birlikte izin belgesi almış ev sahiplerinin yönetmelikte belirtilen kurallara uyma sorumluluğu devam etmekte ve denetlenebilmektedirler. İlgili yönetmeliğin 12. Maddesinde bu konuya açıklık getirilmiştir.

Denetim ve uygulanacak yaptırımlar

MADDE 12- (1) İzin belgesi düzenlenen konutların izin belgesi düzenlenmesine esas olan niteliklerinin korunması zorunludur.

(2) İzin belgesi talep edilen konutlar ile izin belgesine sahip olan konutların denetimleri, Kanunun 6 ncı maddesinin ikinci fıkrası kapsamında valilikçe yetkilendirilecek il müdürlüğü personeli, yeterli personel bulunmaması durumunda valilik tarafından görevlendirilecek diğer personel aracılığıyla gerçekleştirilir. Denetim sonucunda düzenlenecek raporlarda belirtilen öneriler valilik tarafından uygulanır.

(3) İzin belgeli konutlarda yapılacak denetimler sonucunda tespit edilecek idari yaptırım uygulanmasını gerektirecek hususlarla ilgili olarak, valilik tarafından Kanunun ve bu Yönetmeliğin ilgili maddeleri uygulanır.

(4) İzin belgeli konutlar belge düzenlendikten itibaren en az iki yılda bir denetlenir. Yapılan denetimde asgari niteliklerini korumadığı tespit edilen konutlar hakkında Kanunun 4 üncü veya 5 inci maddeleri kapsamında işlem tesis edilir.

(5) Yüksek nitelikli konutlar ile geçici 1 inci madde kapsamındaki konutların denetimleri ve gereken hallerde idari yaptırım uygulanması işlemleri Bakanlıkça yürütülür.

Açıkladığımız sebeplerle yönetmeliğin gelmiş olmasıyla birlikte kişiler çok daha dikkatli davranarak kiralama yapmaktadır.

TURİZM KONUTU BELGESİ KİMDEN ALINIR?

Turizm amaçlı konut izin belgesi için nereye başvurulacağı, belgenin nereden alınacağı merak edilen konulardan biridir. Turizm amaçlı konut izin belgesi için başvurular Kültür ve Turizm Bakanlığından yapılmaktadır. Başvuruyu yapabilmek için içi öncelikle e-devlet uygulamasına giriş yapılması gerekmektedir. Sonrasında arama kısmına Turizm Amaçlı Konut İzin belgesi yazılmalı ve ilgili bağlantıya gidilmelidir. Burada başvuru sayfasında öncelikle belge sahibinin bilgileri girilmektedir. Bu esnada imza beyannamesi, kimlik gibi evraklar taranarak e devlet sisteminden yüklenmektedir.

Devamında turizm amaçlı kullanılacak konutun bilgileri girilmektedir. Burada tapu taraması gibi evraklar da sisteme eklenerek başvuru gönderilmelidir. Başvurunun akıbeti başvurularım isimli ekrana tıklandığında gözlemlenebilmektedir. Başvuru listesinin yanında inceleniyor, ödeme bekliyor gibi bilgiler yer almaktadır. Burada başvuru onayı sonrasında şuan için toplam 10.000 TL olacak şekilde ödeme yapılması gerekmektedir. Bu ödeme Kültür ve Turizm Bakanlığının ekranda belirttiği ibana yapılmaktadır. Ödeme yapıldıktan sonra yine sisteme dekontlar yüklenmektedir. Ödeme de yapıldıktan belirli bir süre sonra yine aynı sistem üzerinden Turizm Amaçlı Konut İzin Belgesi yüklenmektedir. Kişiler buradan izin belgesini indirip çıktısını alıp turizm amaçlı konuta asarak süreci tamamlamış olmaktadır.

TURİZM KONUTU BELGESİ ALMAK İÇİN GEREKENLER NEDİR?

Turizm amaçlı konut izin belgesi almak için gerekli olan evraklar merak edilmektedir. Burada öncelikle belirtmek gerekir ki kanuna göre, konutun bulunduğu bina ya da müstakil olup olmamasına göre, başvuru yapılan konut sayısına, konutun yüksek nitelikli konut olup olmamasına, başvuru sahibinin niteliklerine bağlı olarak farklı bilgi ve belgelerin sunulması gerekmektedir. Biz burada ülkemizde en çok karşımıza çıkan müstakil konutlar yani villalar için başvuru yapılması halinde gerekli olacak olan belgelerden bahsedeceğiz. Burada izin belgesi alacak kişinin gerçek kişi ya da tüzel kişi olmasına göre başvuru belgeleri değişmektedir.

Gerçek kişilerde; Türkiye Cumhuriyeti kimlik kartı ya da nüfus cüzdanı fotokopisi, yabancı uyruklu ise pasaport fotokopisi, kimlik belgesi ya da pasaportta imza örneğinin bulunmaması halinde imza beyannamesi, konut üzerinde mülkiyet haklarını ve diğer ayni hakları gösteren güncel tapu örneği/kaydı, başvurunun vekaleten yapılması durumunda kiraya veren veya temsile yetkili kişiler tarafından imzalanmış noter tarafından düzenlenmiş vekaletname örneği, tapu kaydında konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyetinin bulunmadığı durumlarda konut olarak düzenlenmiş yapı kayıt belgesi bulunması gerekmektedir.

İzin belgesi alacak olan tüzel kişi ise yukarıda yazdıklarımızdan farklı olarak; ticaret siciline kayıtlı tüzel kişiler için vergi kimlik numarası ile ticaret sicil numarası ya da mersis numarası, ticaret siciline kayıtlı olmayan tüzel kişiler için vergi kimlik numarası, tüzel kişiyi temsile yetkili kişilere ilişkin imza sirküleri ya da imza beyannamesi ya da üzerinde imza örneği bulunan Türkiye Cumhuriyeti kimlik kartı ya da pasaport örneği gerekmektedir.

AİRBNB VERGİ DÜZENLEMELERİ

Airbnb uygulamasında ödenmesi gereken verginin biçimi ve türü konutun bulunduğu konuma göre değişmektedir. Her rezervasyonda Airbnb kendi vergisini keserek ev sahibine ödeme yapmaktadır. Burada Airbnb’nin konaklama yerini pazaryerinde sergilemek karşılığında kiraya verenlerin Airbnb’ye ödediği vergiye “işgaliye vergisi” denmektedir. Bazı bölgelerin altyapısı vergiyi ev sahibine öderken hesaptan otomatik olarak tahsil etmeye elverişli değildir. Bu durumda ev sahibinin vergiyi elle ödemesi gerekmektedir.

Airbnb vergi düzenlemeleri kapsamında sadece işgaliye vergisi değil aynı zamanda yerel vergiler ve KDV payı da söz konusudur. Burada Avrupa Birliği ülkelerinde ana vergiye ek olarak Airbnb KDV de kesmektedir. Yine KDV dışında yerel vergiler de kesilmektedir. Ancak burada yerel vergiler Airbnb ile ilgili olmayıp daha çok bölgenin kanunlarına ve sistemine göre bağlıdır. Yasal olarak gerekli olması durumunda yerel vergiler de ödemeye dahil edilmektedir.

Airbnb Vergilendirme Sistemi Detayları
Ev sahibi olan faaliyet gösterilen yere göre yerel vergi veya katma değer vergisi tahsil edilmesi gerekebileceğinden bahsetmiştik. Örnek vermek gerekirse bir kişi herhangi bir vergi numarası girmediyse kendi vergilendirme ve fatura kesme işlemlerini ayrıca yapması gerekmektedir. Yani burada Airbnb uygulaması kendiliğinden bu işlemleri gerçekleştirmez. Kişi uygulama aracılığıyla ödemesini alır, Airbnb kendi komisyon tutarını bu ödemeden alarak ev sahibine yatırır. Sonrasında ev sahibi kendi faturaları kesmek suretiyle vergi ödemesini gerçekleştirir.

Ancak siz uygulamadan ev sahibi olarak işletme vergi numarası ve ilgili turizm vergisi tescil bilgilerinin girilmesi halinde misafirlerden doğrudan bu vergiler tahsil edilmeye uygun hale gelmektedir. Yani burada siz almak istediğiniz kira bedelini sisteme girersiniz ancak evinizi kiralamak isteyen kişiler uygulama aracılığıyla rezervasyon isteği gönderdiğinde sizin almak istediğiniz kira bedelinin üzerine vergiler eklenmektedir.

AİRBNB VERGİ SİSTEMİ NASIL İŞLİYOR?

Ülkemizde günlük haftalık ev kiralama gittikçe artmaktadır. Bunun sonucu olarak ülkemizde Airbnb uygulamasını ev sahibi olarak kullanan kişi sayısı da artmaktadır. Dolayısıyla ev sahipleri tarafından Airbnb uygulamasındaki vergi sisteminin nasıl işlediği de merak edilmektedir. Airbnb vergi miktarları uygulamanın kullanıldığı bölgeye göre değişmektedir. Türkiye’de bulunan bir kullanıcı Airbnb hizmet bedelleri arasından KDV’yi yüzde 18 olarak ödemektedir. Eğer uygulamayı ev sahibi olarak kullanacak olan kişinin KDV tescili varsa ya da konaklamayı iş amacıyla yapıyorsa Airbnb hizmet bedelleri için kişiden KDV alınmama ihtimali gündeme gelebilir. Ancak bu durumda kişinin KDV beyanında bulunması gerekebilir. Kişilerin bulundukları bölgeye göre değişmekle birlikte sadece KDV değil aynı zamanda yerel vergileri de ödemesi gerekebilmektedir.

YENİ AİRBNB YASASI: TÜRKİYE KİRALAMA VERGİ MEVZUATI

Yeni Airbnb son zamanlarda merak edilen konulardan biridir. 2023 yılında Kira Geliri Elde Eden Mükellefler İçin Hazırlanan Vergi Rehberi yayınlanmıştır. Bu rehbere göre 500 TL ve üzeri kira geliri elde etmiş olan kişilerin kısa süreli kiralamalarda miktar fark etmeksizin tahsilat ve ödemelerin banka ve posta idareleri üzerinden yapılması gerekmektedir. Tüm bunlarla birlikte eklemek gerekir ki yıllık kira getirisi 3900 TL ve üzeri olan kişilerin gelirlerini beyan etmeleri gerekmektedir. Burada ödenmesi gereken vergi miktarları gelire göre değişmektedir.

Geliri belli bir miktarı aşmamış olan kişiler için ise vergi ödeme mükellefiyeti olmamaktadır. Önemle belirtilmesi gereken ve genellikle yanlış anlaşılan konulardan biri de Airbnb nin vergi incelemesi yapıp yapamayacağı konusudur. Airbnb vergi incelemesi yapamaz. Dolayısıyla Airbnb vergi cezası da kesememektedir. Airbnb sıralamadan bir uygulamadır. Vergi incelemesi yapılması ise bakanlığın görev alanına girmektedir. Bu durumda sorumluluk tamamen ev sahiplerinde olmaktadır. Airbnb gelirleri belirli bir sınırın üstünde olanların vergi ödemesi gerekmektedir. Burada sorumluluk tamamen kişilerde olup sorumluluğun yerine getirilmemesi durumunda ise maliye bakanlığından ceza alınması ihtimali bulunmaktadır.

AİRBNB SÜRECİ NASIL İŞLİYOR?

Airbnb uygulamasındaki rezervasyon sürecinin nasıl işlediği de merak edilen konulardan biridir. Öncelikle Airbnb de direkt rezervasyon isteği gönderilebileceği gibi rezervasyon sorgusu yapılarak ev sahibi ile iletişime geçilebilmektedir. Bu sayede rezervasyonu gerçekleştirmeden önce ev kiralamak isteyen kişi kafasındaki soruları ev sahibine mesaj ile sorarak giderebilmektedir.

Ev sahipleri ayarlar kısmından anında rezervasyon ayarı açmışlar ise sorguda değil ama rezervasyon isteğin gönderildiğinde anında rezervasyon gerçekleşmiş olur. Ancak burada belirtmek gerekir ki anında rezervasyon özelliğinin kapatılması durumunda başka bir işleme gerek kalmaksızın misafirlerin gönderdiği rezervasyon isteğine 24 saatlik ön onay süreci olmaktadır. Ev sahibi tarafından rezervasyon isteğinin kabul edilmek istenmemesi durumunda gerekçesi belirtilerek ret edilebilmektedir.

Aynı zamanda ev sahipleri yanıt oranını yüzde doksanda tutarlarsa süper ev sahibi olarak kendi ev ilanlarının önde çıkmasını sağlayabilmektedir. Burada önemli olan noktalardan biri de uygulamadaki rezervasyon takviminin güncel tutulmasıdır. Aksi taktirde sıkıntılı durumlar oluşabilmekte ve mağduriyet yaşanabilmektedir. Ev sahiplerine rezervasyon ücretinin yatması konusuna gelince ise evi kiralayan misafirlerin eve giriş yapmalarının üzerinden 24 saat geçmediği sürece ev sahibinin hesabına Airbnb tarafından ödeme geçmemektedir.

“KULLANIM ŞARTLARI VE SORUMSUZLUK KAYDI
Bu web sitesinde yer alan bilgiler, konuyla ilgili olarak yalnızca genel bilgi ve görüş içermekte olup, hukuki tavsiye ve hukuk hizmeti yerine geçmez ve bu amaçla kullanılamaz. Her bir olayın vakıalarına ve kendine özgü şartlarına göre profesyonel hukuki tavsiye ve görüş almanız önemle ve şiddetle önerilir.
NAM HUKUK BÜROSU avukatları ve bu bilgilerin hak sahipleri burada yer alan bilgilerin doğruluğundan ve tamlığından kesinlikle sorumlu değildir. Bilginin, mevzuatın ve içtihatların hızla değişebilmesi nedeniyle bu bilgilerin güncelliğine ilişkin herhangi bir taahhüt veya garanti etmez. Bu bilgiler içerisinde yer alanlara dayalı olarak ticari bir karar vermemenizi, somut olayınızın özelliklerine göre hukuki danışmanlık hizmeti almanızı önemle tavsiye ederiz.
NAM HUKUK BÜROSU / LAW FİRM”